Le plusvalenze da cessione su immobili, oggetto di interventi finanziati con il superbonus, sono imponibili fino a 10 anni, dalla loro ultimazione.
Visto il costo esorbitante del superbonus, gravante sull’intera collettività e il vantaggio netto goduto solo da alcuni, il legislatore ha inteso riequilibrare le partite contabili, rivedendo l’imposizione sulle plusvalenze. Con la finanziaria 2024, si sono pertanto modificati gli art.67 e 68 del TUIR, relativamente alle plusvalenze da cessione immobili. Come é noto, queste, sono imponibili solo se realizzate entro 5 anni dalla data di acquisto o costruzione. Sono sempre escluse quelle relative agli immobili ricevuti per successione.
Pertanto, dal 1 gennaio 2024, le plusvalenze realizzate mediante cessione a titolo oneroso di beni immobili, in relazione ai quali il cedente o gli altri aventi diritto abbiano eseguito gli interventi agevolati di cui all’articolo 119 del D.L. 19 maggio 2020, n. 34, e succ., che si siano conclusi da non più di dieci anni all’atto della cessione, sono imponibili. Restano esclusi gli immobili, adibiti ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari, per la maggior parte del periodo antecedente alla cessione. (Art.67 c.1, lett.b-bis DPR 617/86).
I costi di costruzione e ristrutturazione, oggetto degli interventi agevolati.
Come sappiamo, le plusvalenze sono calcolate mediante la differenza fra i ricavi e i costi di acquisto, costruzione o ristrutturazione. Qualora si sia fruito del superbonus al 110 per cento, (anche mediante sconto in fattura), non si terrà conto delle spese relative agli interventi agevolati. Questo, in particolare, se la cessione é fatta entro i 5 anni dalla conclusione dei lavori. Nel caso in cui l’operazione venga eseguita oltre i 5 anni, si potrà tenere conto del 50 per cento di tali spese. (Art.68 c.1 DPR 617/86).
La legge di bilancio continua, prevedendo che, in relazione agli immobili ceduti oltre i 5 anni, i quali hanno goduto degli interventi agevolati, il prezzo di acquisto o il costo di costruzione, è rivalutato in base alla variazione dell’indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati. La plusvalenza é imponibile per cassa, ovvero nell’anno in cui viene incassato il corrispettivo. Se il corrispettivo viene percepito in più annualità, anche i relativi costi verranno imputati proporzionalmente. (Art.68 c.7 lett.f DPR 917/86).
Vedi anche: “Rivalutazione partecipazioni e terreni, nella finanziaria 2024”
A seconda delle modalità con cui si é venuti in possesso dell’immobile, i costi da detrarre dal corrispettivo di vendita varieranno. a) Acquisto. In questo caso si tiene conto del costo di acquisizione (inclusi gli oneri fiscali, le spese notarili, di mediazione, le manutenzioni straordinarie…). b) Costruzione. Si considerano i costi di costruzione (inclusa la progettazione, gli oneri di urbanizzazione, le manutezioni straordinarie…). c) Donazione. Si parte dal prezzo di acquisizione o realizzazione pagato dal donante (più gli oneri fiscali, le spese notarili, di mediazione, di manutezione straordinaria…).
Infine, sebbene in linea generale, l’imposta applicabile alle plusvalenze su cessione di immobili con superbonus, sia l’IRPEF, ai sensi delle disposizioni introdotte qui sopra, si può optare per l’Imposta Sostitutiva dell’imposta sul reddito del 26%, di cui all’articolo 1, comma 496, legge 23 dicembre 2005, n. 266. Al fine di esercitare il diritto all’opzione, il venditore deve rendere una dichiarazione al notaio, al momento della cessione, il quale provvederà al versamento della somma (Art.1 c.496 e ss. L.266/2005).
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