di Enrico Bartoccioni – Expert-Comptable.
Voici un aperçu général des impôts sur la maison et les biens immobiliers à usage d’habitation en Italie. Sont inclus les obligations déclaratives pour les non-résidents.
Comme il est bien connu, le système fiscal italien est très complexe et crée de nombreuses difficultés pour les résidents eux-mêmes. Un étranger qui a l’intention d’investir en Italie, doit au moins avoir quelques points fermes par rapport à ce qu’il devra affronter lors de l’achat, de la gestion ou de la vente de la propriété.
Les impôts sur la maison en Italie au moment de l’achat de la propriété.
Le contrat d’achat d’un bien immobilier à usage d’habitation, est nécessairement un acte public ou une écriture privée enregistrée auprès d’un notaire (Art.1350 du Code Civil). L’acte d’ achat est soumis à la TVA ou à la Taxe de Registre.
Tout d’abord il faut encadrer le concept de base imposable, c’est-à-dire le montant sur lequel on paie les impôts, nous en aurons de deux types. a) Le prix de la cession reporté sur l’acte. b) Le système du “prix-valeur” (valable uniquement pour les logements) qui tient compte de la valeur cadastrale.
Si le vendeur est une entreprise, l’acte est généralement exonérés de TVA et la base d’imposition sera le prix-valeur. La taxe d’enregistrement sera de 9% (avec un minimum de 1000 euros). L’impôt hypothécaire serà fixe de 50 euros e la taxe cadastrale aussi sera fixe de 50 euros. La TVA ne sera appliquée que dans deux cas:
a) Pour les biens immobiliers vendus par le constructeur dans un délai de 5 ans par la construction/rénovation, ou aussi après les cinq ans si le vendeur choisit de soumettre l’opération à la TVA;
b) Aux actes d’achat-vente de bâtiments d’habitation destinés à des logements sociaux, pour lesquelles le vendeur choisit de soumettre l’opération à la TVA. Dans ces deux cas le taux de TVA est de 10%, en outre, il y aura des taxes hypothécaire, cadastrale et d’enregistrement dans une mesure fixe de €200 chacune. Avec l’application de la TVA, la base imposable sera le prix de la cession.
Si le vendeur est un particulier, le droit d’enregistrement de 9% doit être appliqué (avec un minimum de 1000 euros) . L’impôt hypothécaire et le cadastrale seront fixés à 50 euros chacune. La base d’imposition sera le prix-valeur.
L’achat comme “première maison”, avec une taxe d’enregistrement réduite à 2% (avec un minimum de € 1000) ou une TVA à 4% est possible, mais il est également nécessaire d’y aller à vivre et devenir résidents. Ce n’est pas possible si un étranger veut rester fiscalement résident dans son pays.
La seule exception existe pour les Italiens résidant à l’étranger et inscrits à l’AIRE. Ils peuvent bénéficier de l’avantage fiscal, à condition qu’ils ne possèdent pas d’autre immeuble dans la même commune. Ils ne doivent pas avoir déjà acheté une autre propriété en Italie en tant que “première maison”.
Intéressant à lire: “Nouveautés en matière d’impôt de succession et donation en Italie”
Les impôts sur la location de biens immobiliers, sont constituées en premier lieu par:
L’IRPEF (Impôt sur le Revenu des Personnes Physiques). Le loyer déduit de 5% constitue une base imposable pour l’imposition ordinaire avec les taux qui en 2023 sont de 23% pour les revenus jusqu’à 15.000 euros; un taux de 25% pour les revenus entre 15.001 et 28.000 euros; un taux de 35% pour les revenus entre 28.001 et 50.000 euros; un taux de 43% pour les revenus de plus de 50.001 euros.
Nous avons également des taxes “mineures” appelées Addizionali Regionali e Comunali, d’un montant variable de collectivité locale à collectivité locale. Leurs taux de base sont respectivement de 1,23% et de 0,8% . Le contrat de location sera aussi soumis à la Taxe de Timbre (16 € par 4 pages) et à la Taxe de Registre 2% par an du loyer.
La Cedolare Secca, est une taxe alternative à l’IRPEF, que le contribuable peut appliquer et qui prévoit un taux unique de 21% sur le loyer sans déduction. Le contrat est exonéré du droit d’enregistrement et du droit de timbre. Dans ce cas, il y aura des contraintes parce qu’il ne peut pas être appliqué aux immeubles de catégorie cadastrale A10 (bureaux ou studios privés). Le loyer ne peut pas être mis à jour annuellement à l’indice national ISTAT des prix à la consommation.
Dans certaines communes à “haute tension résidentielle”, où il y a pénurie de logements, le contribuable peut opter pour la Cedolare Secca avec taux à 10%. A cet égard, le frais de location ne sera pas décidée par les parties. Il sera convenue selon ce qui est prévu par les accords territoriaux de chaque commune avec les différentes associations professionnelles.
Locations de courte durée. Pour les locations de moins de 30 jours (touristiques), la loi de finances 2024, a prévu une augmentation de la Cedolare Secca de 21% à 26% pour l’immeuble suivant le premier. Si plus de 4 immeubles sont loués, l’activité sera considéré comme une entreprise et la taxation changera également.
Les obligations déclaratives. Que la propriété soit louée ou à disposition, il sera toujours nécessaire (ou utile) de présenter, chaque année, la déclaration fiscale modèle Unique Personnes Physiques. Le déclarant, résidant à l’étranger, doit la souscrire en tant que contribuable non-résident.
Les impôts sur la maison en Italie au moment de la vente.
Les plus-values de cession. En Italie, en cas de vente d’un bien immobilier, les plus-values ne sont imposables que si celui-ci est vendu dans les 5 ans suivant son acquisition. C’est dans le cas où le vendeur n’exerce pas d’activité commerciale. Si le bien est vendu dans les cinq ans suivant l’achat, nous aurons une plus-value imposable. Elle est constituée de la différence entre le prix d’achat ou de construction, (augmenté des impôts indirects payés lors de l’achat, des frais de notaire, d’entretien extraordinaire et de rénovation) et le prix de vente.
Sur la plus-value, les impôts sur la vente de la maison en Italie, pourront être, au choix du vendeur :
a) Une taxe de remplacement de 26% qui devra être appliquée et payé par le notaire au moment de l’acte. Elle ne pourra pas être reportée comme crédit d’impôt à l’étranger par le non-résident. Dans ce cas, la plus-value, ne doit pas être indiquée dans la déclaration fiscale italienne.
b) l’IRPEF (Impôt sur le Revenu des Personnes Physiques). Dans ce cas, la déclaration fiscale italienne devra être rédigée selon le modèle Unico Personnes Physiques, où sera reportée la plus-value et appliquée l’IRPEF avec des taux allant de 23% à 43% . Obligation fiscale que nous avons déjà vus ci-dessus lors de la taxation des locations. Les impôts “mineures” appelées Addizionali Regionali e Comunali sont également prevues. Dans ce cas, les impôts payés en Italie pourraient être reportés comme crédit d’impôt à l’étranger (voir les conventions bilatérales).
Donation et succession. Dans le cas où la propriété a été reçue par donation, et revendue dans les 5 ans de l’achat du donateur, la plus-value est constituée par la différence entre le coût d’achat ou de construction supporté par le donateur et celui de vente encaissé par le donataire. Il exclut toujours l’imposition en cas de succession, même si le bien est vendu dans les 5 ans.
Plus-values “de superbonus”. La loi de finances 2024 fait exception à la règle générale de non-imposition des plus-values après 5 ans. Elle dispose que les plus-values résultant de la vente d’immeubles, qui ont bénéficié de la contribution du Superbonus (Décret-loi 34 de 2020 et suivants), sont taxées.
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